不動産会社による囲い込みとは？不動産売却を考える前に知っておくべきポイント

query_builder 2023/07/14 不動産売却 査定

不動産売却を考える前に、不動産会社による囲い込みという現象について知っておく必要があります。不動産会社による囲い込みとは、売主から不動産の売却依頼を受けたときに、他の仲介会社からのお問い合わせをすべて断り、自社の買い顧客としか取引をしない行為のことです。

その物件に対して不動産取引を独占的に行おうとする行為になります。囲い込みを行うことで、本来購入を検討してもらえるお客様にその情報が届かなくなってしまう可能性があり、売主としては大きな機会損失となってしまいます。

不動産の売却を失敗しないためにも、囲い込みをされないように対策することが重要です。

目次

  1. 不動産会社による囲い込みとは？

  2. 仲介手数料の仕組み

  3. 囲い込みがされたときにおこること

  4. どうすれば囲い込みを回避できる？

  5. 不動産売却を成功させるためには

不動産会社による囲い込みとは？

不動産会社による囲い込みとは、他の不動産会社が関与できないような独占的な契約や取引を行うことを指します。
他の不動産会社が関与できないため、市場価格と比較して適正な価格での売却ができない可能性があります。


不動産会社は、専任や専属専任媒介契約を締結すると、宅建業法上その物件の情報を「レインズ」に登録する義務が生じます。

「レインズ」とは、不動産会社だけが見ることが出来る不動産のポータルサイトのようなものです。


レインズを見ることで、日本全国の物件を見ることが出来るようになります。

このレインズがあることでどの不動産会社でも物件情報を見て今いる買い顧客に対してそうした物件を紹介していくことが出来るのです。


囲い込みをしている会社は、この「レインズ」に登録しない。

もしくは、登録したとしても、「商談中です」「現在販売中止になっています」などと言われてしまい、物件を紹介してもらうことが出来なくなります。


これでは、売主としてはみすみす顧客を取りこぼしてしまうことになりますが。

なぜ不動産会社は、囲い込みをするのでしょうか？


それは、仲介手数料の仕組にも原因があります。

仲介手数料の仕組み

仲介手数料とは、成約すると【成約金額×３％＋６万円（別途消費税）】となります。

この金額を売主と買主から両方もらうことが出来ます。


まず、下記のように仲介会社が１社の場合

【売主→仲介会社←買主】

この場合は、売主・買主両方から、先ほどの仲介手数料をもらうことが出来ます。


仲介手数料が、売主側・買主側でそれぞれ入る場合

【売主→A仲介会社・B仲介会社←買主】

この場合は、売主はAへ、買主はBへ、仲介手数料を払うことになります。


最初と後のパターンでは仲介手数料が２倍違います。

これを不動産業界では、両手取引といいます。


なので、顧客の利益よりも自社の利益を優先するため

【囲い込み】をしているということです。


そのため、囲い込みを回避するために不動産会社に見極めが大切になります。

囲い込みがされたときにおこること

【囲い込み】をされることで、自社の顧客しか紹介してもらえなくなるため、顧客の絶対数が減ってしまいます。

そのため、なかなか売れないという状況が続いてしまう可能性があります。


さらに、なかなか売れない状況が続くとそのことを理由に、【値下げ】について要求されることになります。

価格を下げることで、自社の顧客へ買いやすい状況を作ります。


また、売主側にとって条件のよい契約ができることよりも、不動産会社にとって条件のよい形での契約をされてしまうことがあります。

そのため、価格の面においても細やかな契約条件などについても、不利な形での契約になってしまうことがあります。





どうすれば囲い込みを回避できる？

囲い込みを回避するためには、以下のポイントに注意することが大切です。


①不動産会社に、物件確認をする。

　【●●という不動産はまだご紹介できますか？】

　不動産会社と偽りとその会社に、自分の物件の問い合わせをしてみる。

　紹介してくれなければその会社は、囲い込みをしていることになります。


　とはいえ、あまりに疑いすぎてしまうことは、業者側としてもあまり気持ちがいいものではありません。

　良い関係性を築き上げながら気持ちよく販売してもらうためには、やりすぎないことも大切です。


②売却を依頼するときに【囲い込み】をしないよう念押しする。

　先ほどのやり方が気が引けるのであれば、こちらのやり方だけでも良いかもしれません。

　売却依頼をする際に、【囲い込み】という業界の仕組を理解していること、

　してほしくないことを伝えるだけでも十分な抑止力になるでしょう。


③誠実な不動産会社・担当マンを選ぶ

　その営業マンの人柄などをよく見定め下さい。

　いい事だけを言うのではなく、メリットとデメリット両方を丁寧に説明してくれる。

　一つ一つの仕事や対応について丁寧にやってもらえているかどうか。

　よく確認して依頼するかどうかを検討しましょう。


【注意点】

大手の会社だから「囲い込みをない」というわけではありません。

営業マンや、その支店の店長等によって対応がかわります。


実際に大手各社の仲介手数料率をみると４～５％と両手の割合が高いというデータあります。

大手であったとしても、注意が必要ということです。


不動産売却を成功させるためには

今回は、【囲い込み】についてお伝えしました。

不動産業界の仕組・仲介手数料の仕組を理解するとよくわかると思います。


もし、現在不動産売却をされていて、なかなか成約しない状況でしたら、

【囲い込み】を一度疑ってみても良いかもしれません。


ハウスドゥ蒲生駅前店は、そうした心配をされている方の相談も受け付けています。

是非一度ご相談されてみては、いかがでしょうか？



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住所：埼玉県越谷市蒲生茜町１９－１井上ビル１Ｆ

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