不動産会社によってなぜ査定額が違うの？

2025/11/14

相続早期売却

同じ家なのに査定額が1000万円も違う？不動産のプロが明かす3つの衝撃の理由

「所有している家を査定に出したら、A社は3800万円、B社は4300万円と、会社によって全く違う金額が出てきた。同じ家なのに、なぜこんなに大きな差が生まれるのだろう？」

不動産の売却を考えたことがある方なら、一度はこんな疑問を抱いたことがあるかもしれません。なぜ不動産会社によって査定額はこれほどまでに変動するのでしょうか。この記事では、その謎を解き明かし、あなたが不動産会社を選ぶ際に本当に見るべきポイントを解説します。

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1. 理由1：そもそも「査定額」は「売れる価格」ではない

まず、最も根本的で多くの人が誤解しているポイントからお伝えします。それは、「査定額イコール相場ではない」ということです。

査定額とは、あくまで不動産会社が「このくらいの価格で売れるだろう」と算出した「予想価格」に過ぎません。そこには、各社の考え方や売却に向けた思惑が反映されています。決して、その価格で売れることが保証された確定金額ではないのです。

実は査定額イコール相場ではないんだよね。あくまで予想価格。そして会社ごとの考え方や思惑があるからついてしまうんだよね。

2. 理由2：会社ごとに「評価のモノサシ」と「営業戦略」が全く違う

査定額が変動する背景には、大きく分けて「評価方法」と「営業方針」という2つの要因が存在します。

評価のモノサシ：どの「事例」を参考にするか

多くの不動産会社は「取引事例法」という、近隣の類似物件の成約価格を参考にする方法で査定を行います。しかし、どの物件を比較対象（事例）として選ぶかで、結果は大きく変わってきます。これは、完全に一致する物件は二つとないためです。どの「類似点」を優先し、どの「相違点」をどう補正するかという判断に、会社の経験や戦略が色濃く反映されるのです。会社や担当者がどの要素を重視するかによって、評価のモノサシが異なるのです。

• 駅からの距離

• 土地の形

• 日当たり

• 面している道路の幅

• 築年数

これらの項目をどう評価するかがバラバラであるため、査定額にも差が生まれます。

営業戦略：どの「ゴール」を目指すか

不動産会社の営業戦略も、査定額に大きく影響します。戦略は主に対照的な2つのタイプに分かれます。

1. 契約獲得を優先する会社：まずは売主との媒介契約を結ぶことを最優先に考えます。そのために、相場よりも意図的に高い査定額を提示して、顧客の関心を引こうとします。

2. 確実な売却を目指す会社：契約後の売却プロセスを重視します。そのため、市場の動向に基づいた現実的な価格を提示し、着実に売却を進めることを目指します。

このように、評価の基準と営業戦略が会社ごとに全く違うことが、同じ物件でも査定額に大きな差を生む原因となっています。

3. 理由3：担当者の「経験値」が価格を左右する

査定額の差を生むもう一つの重要な要因は、担当者個人の「経験値」です。

経験豊富なベテラン担当者は、データだけでなく、長年のキャリアで培った市場の「肌感覚」を持っています。彼らは「このエリアのこの物件なら、実際にこのくらいの価格で売れるだろう」という現実的な落としどころを見極める能力に長けています。

一方で、経験の浅い担当者は、マニュアルや理論的な数字だけを頼りに価格を算出してしまいがちです。その結果、市場の実態から乖離した査定額を提示してしまうことがあります。

この担当者の経験値の差が、時には「300万円、500万円、場合によっては1000万円」もの価格差につながる可能性があるのです。特に、一つとして同じものがない「土地」や「戸建て」のように、個別要素が価格に大きく影響する物件ほど、この傾向は顕著になります。なぜなら、これらの物件は画一的なマンションと異なり、土地の形状、接道条件、法規制といった無数の個別要因が複雑に絡み合うため、マニュアル通りの査定では真の価値を見抜けず、ベテランの「目利き」が不可欠となるからです。

結論：「高い査定額」に惑わされないために

ここまで見てきたように、査定額は様々な要因によって変動します。ここで最もお伝えしたい重要なことは、「査定額が高いイコール良い会社ということではない」という事実です。

提示された高い金額だけを信じて契約してしまうと、いざ売りに出しても買い手が見つからず、結局「売れ残って値下げに追い込まれる」という事態に陥りかねません。

本当に重要なのは、提示された金額の高さではありません。その金額に至った「根拠」を、担当者がどれだけ明確に説明できるかを確認することです。なぜその価格なのか、どんな事例を参考にしたのか、どのような売却戦略を考えているのか。その説明に納得できるかどうかが、信頼できるパートナーを見つけるための鍵となります。

そのために、査定を依頼した際には、ぜひ以下の質問を投げかけてみてください。

• この査定額の算出にあたり、どの物件を取引事例として参考にされましたか？

• 私の物件のプラス要因とマイナス要因を、それぞれどのように評価されましたか？

• この価格で売り出した場合、どのような販売戦略とスケジュールを想定していますか？

査定額が高いイコール良い会社ということではなくて、根拠を持っているかどうかがすごく大事な要素だということ。

次回の査定では、提示された価格に一喜一憂しますか？それとも、その価格を導き出したプロの「思考」にまで踏み込んで質問しますか？

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