相続不動産どうする？《分割・納税・節税・運》徹底解説

2025/11/04

相続

相続で家を失う前に。専門家が明かす、誰も教えてくれない5つの意外な真実

親から受け継ぐ財産が不動産ばかりで、納税のためのお金がない—。しかも、相続税の支払いは原則として10ヶ月以内。そんな「現金なき相続」によって、思い出の詰まった家を慌てて売却せざるを得なくなるかもしれない。これは、相続を控える多くの人が抱く、もっともな不安です。

しかし、この状況を乗り越えるための、あまり知られていない「真実」が存在します。常識とは少し違う、しかし非常に重要なこれらの知識は、あなたの家族の資産を守るための強力な武器となり得ます。この記事では、不動産相続の専門家として、誰も教えてくれない5つの意外な真実を解説します。

1. 「現金が一番安全」は大きな間違い

相続において「現金で持っておくのが一番安心」と考えるのは、実は大きな落とし穴です。相続税の観点から見ると、現金は最も不利な資産の一つと言えます。なぜなら、現金は額面の100%がそのまま課税対象として評価されるからです。

一方で、不動産の評価額は時価よりも低く設定される仕組みになっています。具体的には、土地の評価額（路線価）は時価のおおよそ80%、建物の評価額（固定資産税評価額）は建築費のおおよそ60%が目安です。

例えば、1億円の現金を相続した場合、課税対象は1億円まるごとです。しかし、時価1億円の不動産であれば、その評価額は8,000万円程度に下がり、その分だけ相続税の負担が軽くなるのです。現金が最も安全だという思い込みこそが、多くの人が最初に陥る「落とし穴」なのです。

2. 借金は資産を減らす？いいえ、むしろ「守りの盾」になる

驚くかもしれませんが、相続対策において「借金」は資産を守るための強力な盾になり得ます。ある戦略を使えば、1億円の現金を課税評価額2,000万円の資産に変えることさえ可能です。その仕組みを具体的に見てみましょう。

1. スタート地点： 1億円の現金があります。この時点での課税評価額は1億円です。

2. 土地の購入： この1億円で土地を購入します。土地の評価額は時価の約8割なので、課税評価額は8,000万円に下がります。

3. アパートの建築： 次に、銀行から1億円を借り入れ、その土地にアパートを建てます。建物の評価額は建築費の約6割なので、6,000万円となります。

4. 賃貸による評価減： さらに、そのアパートを人に貸し出すと、土地は「貸家建付地」という扱いになり、評価額がさらに約20%下がります。これにより、土地の評価額は6,400万円まで圧縮されます。

5. 借入金の控除： この時点での資産の評価額は、土地（6,400万円）＋建物（6,000万円）＝1億2,400万円です。ここから、マイナスの財産として銀行からの借入金1億円を全額差し引きます。

6. 最終結果： 最終的な課税評価額は、わずか2,000万円にまで下がります。

この戦略を使えば、課税対象額を80%も圧縮できる可能性があります。仮に相続税率が30%だとすると、1億円の現金なら3,000万円の税金がかかるところ、この方法を使えば2,000万円に対して600万円の税金で済み、結果として2,400万円もの節税効果が生まれるのです。

「つまり現金で持っていたら1億円課税されるところが不動産で持つと額が2000万、税金が80%以上も減る可能性があるということだね」

3. 節税は目的ではない。本当の敵は「経営の失敗」

前述の節税テクニックは非常に強力ですが、これを「目的」にしてしまうと、もっと大きな失敗を招く危険があります。不動産を所有するということは、大家さん、つまり「経営者」になるということです。

典型的な失敗事例は、「節税できるって言葉に引かれて」慌ててアパートを建ててしまうケースです。立地が悪ければ入居者は集まらず、家賃収入は得られません。それどころか、銀行への借金返済だけが重くのしかかり、結局は資産を安値で手放すことになってしまいます。

また、一括借り上げを謳う「サブリース契約」では管理会社に利益を吸い上げられたり、年数が経つと手元の現金が減っていく「デッドクロス」という現象に陥ったりする罠もあります。節税はあくまで手段であり、目的は資産を守り、家族に引き継ぐこと。この視点がなければ本末転倒です。

「相続は節税テクニックだけではなくて家族の資産を守る経営者としての自覚を持つということが本当の成功の鍵になるんだよね」

4. 最優先すべきは節税ではない。「どう分けるか」がすべてを決める

専門家が考える相続対策には、3つの重要な柱があります。それは**「分割」「納税」「節税」**です。そして、この中で最も優先すべきは、実は「分割」—つまり、誰がどの資産をどう受け継ぐか、です。

現金と違い、不動産は物理的にきれいに分けることができません。これが家族間の「トラブルの原因」になりやすいのです。

例えば、3人の相続人に対して不動産しか残されなかった場合、「誰がどの土地をもらうか」で揉め、最終的に「裁判まで発展」してしまったケースもあります。また、安易に不動産を共有名義にする「共有の罠」に陥ると、売却やリフォームなど何かを決めるたびに全員の同意が必要になり、身動きが取れなくなることも少なくありません。どんなに優れた節税対策をしても、家族が争ってしまっては意味がないのです。

「節税よりも先にどう分けるかを考えることが実は1番重要なポイントなんだよね」

5. 最高の相続対策は、お金の話ではなく「家族会議」

「分割」「納税」「節税」の3つの柱のバランスをうまくとるための鍵、それこそが家族間のコミュニケーションです。相続トラブルの最も一般的な原因は、圧倒的な「話し合い不足」にあります。

本当に成功する相続を実現するためには、お金の話をする前に、家族で未来の話をすることが不可欠です。

• 財産の全体像を共有する 財産リストを作成し、隠し事のない状態を作ることで、家族全員が同じ情報に基づいて考えることができます。

• 親の意向を明確にする 「この家は誰に継いでほしいか」「この土地はどうしてほしいか」など、親が元気なうちに自分の想いを伝えておくことが、残された家族の道しるべになります。

• 納税や維持費の分担を話し合う 資産を受け継ぐだけでなく、その後に発生する税金や管理の責任を誰がどう負うのかまで話し合っておくことで、将来の揉め事を防げます。

お金や不動産を残すことだけが相続ではありません。家族の関係性こそが、守るべき最大の資産なのです。

「相続の本当の成功ってお金を残すことではなくて家族が笑顔で話せることなんだよね」

最後に

相続は、単なる資産の移動手続きではありません。それは、家族の未来を考える「家族のプロジェクト」です。目指すべきゴールは、「誰も損しないこと」ではなく「誰も後悔しないこと」。税金の計算よりも大切なのは、家族全員が納得し、未来に向かって歩き出せることです。

最後に、あなたに一つだけ問いかけたいと思います。

あなたの家族にとって、本当の「資産」とは何ですか？

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