自宅を売却したのにお金が残らない！？原因は譲渡税

2025/11/01

空き家住み替え早期売却

自宅を売却したのにお金が残らない？意外と知らない「譲渡税」３つの落とし穴

はじめに

自宅を売却して、まとまったお金が手に入ると期待していたのに、計算してみると「思ったよりずっと手元に残るお金が少ない…」という驚きの経験をする方は少なくありません。その大きな原因は、意外と知られていない「譲渡税」の存在です。この記事では、不動産売却における税金の落とし穴と、知っておくべき重要なポイントを3つに絞って解説します。

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1. 給料とは別物！不動産売却の利益にかかる「譲渡税」とは？

「譲渡税」とは、自宅や土地などの不動産を売却した際に得られた利益（譲渡所得）に対して課される特別な税金です。

多くの方が勘違いしやすい点ですが、この税金は毎月の給料にかかる所得税とは全くの別物です。給与所得などとは合算せず、不動産を売却して得た利益だけを対象に、個別に計算される「分離課税」という仕組みになっています。これは、不動産売却のような一時的な高額収入が、その年の給与所得にかかる税率を不当に引き上げてしまうのを防ぐための仕組みです。

ここでいう「利益」とは、単純な売却価格そのものではありません。具体的には、「売却価格から、その不動産の購入代金や仲介手数料といった取得費と、売却にかかった費用を差し引いた金額」のことです。この利益が課税対象となります。

2. 5年が分かれ目！所有期間で税率が倍近く変わる衝撃

譲渡税で最も驚くべき点は、売却する不動産の所有期間によって税率が劇的に変わることです。具体的には、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで、税率が大きく異なります。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63%

• 所有期間5年超（長期譲渡所得）：20.315%

このように、所有期間が5年以下の利益を「短期譲渡所得」、5年を超える利益を「長期譲渡所得」と呼び、税務上明確に区別されています。

ご覧の通り、所有期間が5年を境にして税率には倍近い差が生まれます。この違いが手元に残る金額にどれほど影響するか、具体例で見てみましょう。

例えば、1000万円の利益が出た場合：

• 所有期間5年以下：税額約396万円 (税率39.63%)

• 所有期間5年超：税額約203万円 (税率20.315%)

売却のタイミングを少し考えるだけで、約193万円もの差が生まれる可能性があるのです。このルールを知っているかどうかは、売却計画を立てる上で非常に重要なポイントと言えるでしょう。

3. 絶望するのはまだ早い！マイホームには税金がゼロになる特例も

ここまで高い税率の話を聞いて不安に思った方もいるかもしれません。しかし、ご安心ください。特にご自身が住んでいた家、いわゆる「マイホーム」を売却する場合には、強力な優遇措置が用意されています。

この特例を適用することで、条件によっては譲渡税がゼロになることも十分にあり得ます。例えば、利益が3,000万円までであれば税金がかからなくなる「居住用財産の3,000万円特別控除」などがこれにあたります。高額になりがちな譲渡税の負担を大幅に軽減、あるいは完全になくすことができるこの制度は、マイホームを売却する方にとってまさに「命綱」とも言える重要な知識です。