【暴露】なぜ査定額は会社ごとにバラバラなのか？高額査定に潜む罠とは

2025/10/09

相続空き家住み替え早期売却

不動産査定額のウソとホント：高値査定が「逆に損をする」ワナとは？

自宅の売却を検討し、複数の不動産会社に査定を依頼したところ、会社によって数百万円、場合によってはそれ以上の差がつくことがあります。「同じ物件なのに、なぜこんなに金額が違うのだろう？」と混乱するのは当然です。しかし、ここで最も高い査定額を提示した会社に安易に飛びついてはいけません。実はその「高値査定」こそが、最終的に損をしてしまう危険なワナである可能性が高いのです。

🔔 チャンネル登録はこちら

1. 衝撃の事実：不動産査定額は「予想価格」でしかない

まず理解すべき最も重要な事実は、不動産会社が提示する「査定額」は、売却が保証された金額や、確定した市場価格（相場）ではないということです。査定額は、あくまで「このくらいの金額で売れるのではないか」という不動産会社の予想価格に過ぎません。

査定額の算出で最も一般的に用いられるのは**「取引事例比較法」**という手法です。これは、近隣で実際に売買された類似物件の成約価格（事例）を参考に、査定額を割り出す方法です。しかし、どの「事例」を選ぶかは担当者に委ねられているため、意図的に相場より高い事例を選べば査定額は高く、低い事例を選べば安くなります。

つまり、査定額は天気予報のようなもので、予測である以上、各社の見解や用いるデータによって金額に違いが生まれるのは自然なことなのです。

実は査定額って約束された金額というわけではなくてあくまで予想価格なんだよね

2. 最も危険なワナ：「高値査定」が最終的に損を生むカラクリ

査定額の中で最も注意すべきなのが、相場からかけ離れた「高値査定」です。一見、魅力的に見えますが、これには売主を契約に導くための不動産会社の思惑が隠されています。

不動産会社は、まず相場よりも高い査定額を提示して「この会社なら高く売ってくれそうだ」と期待させ、売却の依頼契約（媒介契約）を獲得しようとします。しかし、その結果、深刻な事態を招くことがあります。

実際にあったケース：

• 物件の相場： 約4,000万円

• A社の査定額： 4,800万円

• 結果： 売主はA社と契約したが、半年経っても全く売れない。値下げを繰り返した結果、最終的に3,700万円で売却。相場を大きく下回る結果となってしまった。

なぜこのようなことが起こるのでしょうか？理由は主に2つあります。

1. 「売れ残り物件」という悪評： 長期間市場に出ていることで、「何か問題がある物件ではないか」と見なされ、買い手から敬遠されてしまいます。

2. 相場の下落： 売却活動が長引いている間に、周辺の不動産市場全体の相場が下落してしまうリスクがあります。

結局、高すぎる価格設定は売却期間を不必要に長引かせ、最終的には相場以下の価格で手放さざるを得ない状況を生み出してしまうのです。

高い査定イコール安心というわけではなくてむしろ結構リスクがあるっていうこと

3. もう一つの思惑：「安値査定」の裏にある本当の狙い

高値査定とは逆に、相場よりも不自然に安い査定額を提示してくる会社にも注意が必要です。その裏にある狙いは、**「自社でその物件を安く買い取りたい」**という思惑です。

担当者は「この金額でしか売れませんよ」と売主を説得し、市場での売却を諦めさせた上で、「それなら当社が買い取ります」と持ちかけます。会社にとって直接買い取ることは、仲介よりも迅速かつ低リスクで物件を確保できるため、できるだけ安く仕入れたいという動機が働くのです。

このように、高すぎる査定も低すぎる査定も、不動産会社の利益を優先した思惑によって操作されている可能性があることを知っておく必要があります。

4. 便利だけど要注意：「一括査定サイト」が競争を歪める仕組み

近年、インターネット上で複数の会社に一度に査定を依頼できる「一括査定サイト」が人気です。非常に便利なツールですが、この仕組みが「高値査定のワナ」を助長している側面があります。

一括査定サイトを利用した売主の多くは、提示された査定額一覧を見て、最も高い金額を出した会社にまず連絡を取る傾向があります。不動産会社側もそれを理解しているため、競争に勝ち、売主と会う機会を得るために、意図的に相場より高い、非現実的な査定額を提示せざるを得ない状況が生まれています。

つまり、一括査定サイトの仕組みそのものが、売主を「高値査定のワナ」へと誘導しやすい構造になっているのです。

5. ワナを見抜く力：査定額よりも「根拠」を問う

では、どうすれば思惑に惑わされず、正しく不動産会社を選べるのでしょうか。最も重要なのは、提示された「金額」そのものではなく、その金額を算出した**「根拠（こんきょ）」**を徹底的に確認することです。

以下の5つの行動を実践することで、信頼できる会社を見抜く力を養うことができます。

1. 自分で相場を調べる SUUMOやアットホームといったポータルサイトで、近隣物件の「売り出し価格」を確認し、大まかな相場観を掴みましょう。さらに重要なのは、不動産会社に依頼して**REINS（レインズ）**のデータを見せてもらうことです。REINSには実際に「成約した価格」が記録されており、売り出し価格よりも遥かに正確な市場価値を把握するための最良の指標となります。

2. 複数社に依頼し「真ん中」を見る 3社以上に査定を依頼し、提示された金額を比較します。最も高い会社と最も安い会社は、何らかの思惑がある可能性を疑い、中間あたりの価格帯を基準に考えるのが賢明です。

3. 査定の根拠を必ず聞く 「なぜこの金額になったのですか？」と必ず質問しましょう。信頼できる会社であれば、どの物件の成約事例（取引事例比較法）を参考にしたのか、物件のどの点を評価したのかを具体的に説明できるはずです。

4. 「買取金額」も聞いてみる 仲介での売却だけでなく、「もし御社が直接買い取るならいくらになりますか？」と聞いてみましょう。会社が自社の資金で買い取る金額は、シビアな事業判断に基づくため、非常に信頼性の高い物件価値の指標となります。

5. 必ず訪問査定を依頼する 机上査定だけでは、日当たりや室内の状態、周辺環境といった重要な要素は評価できません。必ず現地に来てもらい、物件を直接見てもらった上で詳細な査定を依頼することが不可欠です。