第6回住宅ローンが残っていてもリースバックできる？対応策とポイント 👉 任意売却との違いや、金融機関との調整について解説 | 越谷市の不動産売却ならハウスドゥ蒲生駅前 | ブログ

リースバックとは、「自宅を売却して現金化し、そのまま家賃を払って住み続ける」仕組みです。

では、住宅ローンが残っている場合、どうなるのでしょうか？

■ 売却代金でローンを完済できれば、基本的にOK！

たとえば：

• あなたの家の売却価格が 2,500万円
  

• 残っている住宅ローンが 2,300万円
  

この場合は、売却代金でローンを完済できるため、問題なくリースバックが可能です。
売却してローンを一括返済 → 所有権を買主へ → そのまま賃貸契約をして住み続けられます。

■ ローン残債が売却額を上回る場合（オーバーローン）は注意！

たとえば：

• 売却価格が 2,000万円
  

• ローン残債が 2,500万円
  

この場合、500万円の赤字になります。

つまり、「売ってもローンが残ってしまう状態」＝ オーバーローンです。

この場合、金融機関の同意が必要になります。

住宅ローンが払えない場合、一般的に「任意売却」という方法が知られています。
ここでは、リースバックとの違いを比較してみましょう。

✅ ポイント：リースバックは任意売却の進化系

どちらも「ローンを完済できない人向け」の売却手法ですが、
リースバックは“家に住み続けられる”という点が最大の違いです。

住宅ローンがある状態でリースバックを希望する場合、以下のステップで進めます：

【STEP1】不動産会社に相談（売却価格と家賃の査定）

まずは、信頼できる不動産会社に相談し、「いくらで売れそうか」「家賃はいくらになりそうか」を把握します。
※「ハウスドゥ蒲生駅前店」では、この初期相談を無料で実施中です！

【STEP2】金融機関と残債の調整交渉

オーバーローンの場合、売却代金ではローンを完済できません。
そのため、下記のような交渉を行います：

• 売却を許可してもらう（抵当権解除）
  

• 残ったローンを無理なく返済できる条件に変更してもらう（例：長期分割など）
  

【STEP3】買主（投資家など）との売買契約

売却価格が決まり、金融機関の同意も得られたら、買主（主に不動産投資家）との売買契約を締結します。

【STEP4】同時に賃貸契約を締結して「住み続ける」

売却と同時に、新しい賃貸借契約を結びます。
つまり、所有権だけが移るが、暮らしは変わらないというわけです。

住宅ローンが残っている場合のリースバックでは、いくつか見落としやすい落とし穴があります。ここでは、それを防ぐための注意点をまとめます。

注意①：金融機関の「抵当権解除」が必要

住宅ローンを組んでいる不動産には、金融機関が抵当権という「担保の権利」を設定しています。
この抵当権を解除しないと、売却することができません。

金融機関が抵当権を外す条件は次のようになります：

• 売却金でローンを全額返済できる場合 → 自動的に解除
  

• オーバーローンの場合 → 金融機関の“承諾”が必須
  

この交渉が難航することもあるので、不動産会社の実績・交渉力がカギになります。

注意②：残債返済の条件を無理なく設定する

売却後に残ったローンについて、銀行と以下のような返済条件を話し合うことになります。

• 毎月の返済額
  

• 返済期間
  

• ボーナス返済の有無
  

• 延滞利息の扱い
  

このとき、無理のない返済計画を立てることが重要です。家賃も発生しますので、「ダブルの支出で生活が破綻する」ことがないようにしましょう。

注意③：リースバック契約の内容をよく確認

「ずっと住めると思っていたのに、数年で退去を求められた」
というケースは意外と少なくありません。

以下のポイントは契約前に必ずチェックしましょう：

• 賃貸契約の期間（多くは2〜5年の定期借家契約）
  

• 再契約の可否
  

• 退去時のルール
  

• 賃料の更新や値上げの条件
  

あとで「こんなはずじゃなかった…」とならないよう、契約書はプロにチェックしてもらうことをおすすめします。

金融機関との交渉は、時に不成立になることもあります。
その場合、選択肢は以下の通りです。

ケース①：任意売却に切り替える

リースバックはあきらめ、家を手放して引っ越す方向へ。
残債については金融機関と分割返済などの協議を行います。

ケース②：親族・知人に買い取ってもらう

親族や知人が「購入者」になってくれる場合、売却代金でローンを返済し、その後はその人に家賃を支払って住み続けることが可能です。
ただし、お金の貸し借りに関するトラブルになりやすいため、契約は公正証書などを使って明確にする必要があります。

ケース③：家を売らずに生活再建を図る

どうしても売れない場合は、支出の見直しや副業の検討、家計相談なども視野に入れる必要があります。
※ハウスドゥ蒲生駅前店では、「売却せずに住宅ローンを再生する方法」についてもご相談いただけます。

Q. ローンがあと10年あるけど、リースバックできますか？
→ **可能です。**ただし、売却価格とローン残高のバランスによっては金融機関の同意が必要になります。

Q. リースバック後の家賃が高くて払えないかも…
→ 事前に不動産会社がシミュレーションを行い、無理のない範囲での家賃設定を検討します。ご安心ください。

Q. 親の家に同居するので、空き家になった家をリースバックに使えますか？
→ それはリースバックではなく、通常の売却や賃貸活用になります。リースバックは「住み続ける」ことが前提です。

✅ ローンが残っていてもリースバックは可能
✅ オーバーローンの場合は金融機関との調整がカギ
✅ 任意売却との違いを理解しよう
✅ 契約内容や今後の返済条件をしっかり確認
✅ 信頼できる不動産会社を選ぶのが最重要！

「住宅ローンが残ってるけど、売却して住み続けたい…」
そんなお悩みに対し、私たちは豊富な実績と誠実な対応でサポートします。

• ✅ 埼玉県越谷市に密着した地域情報と売却実績
  

• ✅ 金融機関との調整経験が豊富
  

• ✅ 弁護士・税理士とも連携してワンストップ対応
  

• ✅ 初回相談・売却査定は無料
  

👉 公式HPの問い合わせフォームはこちら：
https://housedo-ihc.jp/contact/

次回（第7回）のテーマは：
「相続対策としてのリースバック活用術とは？」
空き家問題や遺産分割でも使える“新しい相続対策”をご紹介します！

どうぞお楽しみに。