【第6回】高齢の親名義の土地、どう活用する？ 家族で考えるべきポイントとは | 越谷市の不動産売却ならハウスドゥ蒲生駅前 | ブログ

◯ 活用したくても「所有者＝親」の許可が必要

たとえば…

• 更地にアパートを建てる
  

• 駐車場として貸す
  

• トランクルームを設置する
  

• 売却する
  

これらの手続きは、すべて「所有者本人」の意思確認と署名が必要です。
つまり、親の同意・協力なしに進めることはできません。

◯ 認知症になってからでは「何もできない」

これが最も大きな落とし穴です。
もし親が認知症を発症し、判断能力を失ってしまうと…

• 売却も活用もできない
  

• 銀行ローンも組めない
  

• 相続対策も不可能に
  

となってしまい、長期にわたって「凍結された土地」状態になるのです。

◯ 実際のケース（越谷市・60代男性）

父親名義の空き地を「アパートにしよう」と計画。ところが、
打ち合わせ直前に父が認知症で入院。
後見人制度の利用に時間がかかり、計画は2年以上ストップ。
最終的には売却しかできず、「もっと早く動けばよかった」と後悔。

親の土地が兄弟姉妹で「共有」になっているケースも要注意です。

◯ 共有名義でよくあるトラブル

• 兄は売りたいが、妹は使いたい → 話が進まない
  

• 相続で共有になり、疎遠な親族と連絡が取れない
  

• 一部の共有者が認知症や高齢で、署名が取れない
  

◯ 活用には「全員の合意」が必要！

たとえ一部を使う場合でも、基本的に全員の同意が必要です。
1人でも反対すれば、アパートも売却もできません。

◯ 対策は「単独名義化」または「家族信託」

共有名義は放置せず、早めに解消・整理するのが理想です。
ただし「贈与税」などの課題もあるため、後述の【家族信託】が有力な選択肢になります。

最近注目されているのが「家族信託（かぞくしんたく）」という制度です。
これは、親が元気なうちに「土地の管理・処分の権限」を家族に託す仕組みで、認知症対策としても非常に有効です。

◯ 家族信託の仕組み（超シンプルに）

• 親（委託者）：土地の持ち主。「信じて任せる人」
  

• 子ども（受託者）：信じられて「代わりに動く人」
  

• 親や家族（受益者）：その土地から利益を得る人（例：家賃収入など）
  

親がまだ元気なうちに「この土地を管理・活用する権利を、子どもに託します」と契約しておくことで、
将来、親が認知症になっても、子どもが代わりに売却や賃貸の判断ができるようになるのです。

◯ 家族信託のメリット

• 親が認知症になっても土地の活用・売却が可能
  

• 成年後見制度と違って柔軟に管理・運用ができる
  

• 相続前から資産の整理や収益化ができる
  

◯ 家族信託の注意点

• 専門的な知識と契約書が必要（公正証書化が基本）
  

• 司法書士や弁護士と連携して設計すべき
  

• 登記変更や税務申告も発生する場合がある
  

◯ 実例（越谷市・50代女性）

母の名義で所有していた古家付き土地を、家族信託契約で娘が管理。
老朽化を理由に建物を解体→駐車場として貸し出し、月5万円の収入に。
母がその後施設に入った後も、娘が収益管理を継続できた。

Q1. 親の土地を活用したいけど、反対されそう…

A：親の気持ちや将来の生活も含めて「家族会議」を行いましょう。
「収入になる」「管理の負担が減る」など、親にとってのメリットを具体的に説明することが大切です。

Q2. 家族信託っていくらくらいかかる？

A：内容にもよりますが、一般的に30万〜80万円程度が目安です。
司法書士・税理士への報酬、公正証書作成、登記費用などが含まれます。
ただし、将来のトラブル予防や資産凍結回避を考えると、決して高い投資ではありません。

Q3. 家族信託と成年後見制度はどう違う？

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• ご両親の年齢や名義状況
  

• 土地の活用可能性
  

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• 親名義の土地は、「いざ」というときにすぐに動けない
  

• 認知症や共有名義の問題で活用も売却もできないリスクがある
  

• 家族信託などの制度を使って、将来に備えるのが現代の賢い選択
  

次回は「結局どうすればいい？あなたの土地に合った活用方法を診断！」をお届け予定です。
診断チェックリスト付きで、活用パターンを一緒に探っていきましょう！