【第4回】土地活用で節税できるって本当？ 相続税・固定資産税の落とし穴とは | 越谷市の不動産売却ならハウスドゥ蒲生駅前 | ブログ

① 相続税（そうぞくぜい）

親などから土地を相続したときに、その土地の評価額に応じてかかる税金です。

土地の評価方法は「路線価（ろせんか）」という基準で定められており、
たとえば：

• 路線価が20万円／㎡
  

• 土地面積が100㎡（約30坪）
  → 評価額は 2,000万円になります。
  

相続税には基礎控除（＝税金がかからない金額）がありますが、
土地や不動産を多く持つ家庭は課税対象になることも多いです。

② 固定資産税（こていしさんぜい）

毎年1月1日時点の所有者に課される税金で、
土地や建物を持っているだけで毎年支払いが必要です。

住宅用地には軽減措置がありますが、
空き地・更地のままだと減税が受けられないこともあるため注意が必要です。

では、なぜ「土地活用＝節税になる」と言われるのでしょうか？
実は主に以下の3つのしくみによって税額が減るのです。

① 貸している土地は評価が下がる！

具体例：

• 自由に使える土地（自用地）：2,000万円
  

• 貸している土地（貸宅地）：評価額が1,400万円に減少（▲600万円）
  → 相続税評価額が下がり、税金も軽くなる！
  

② 建物があると「小規模宅地の特例」が使える！

これは相続税に関する制度で、
一定の条件を満たせば最大80％も土地評価額が減額されるという強力な特例です。

代表的なパターン：

• 親と同居していた子が相続する
  

• 貸しているアパート・賃貸住宅の敷地を相続する
  

などの場合、**「小規模宅地等の特例」**により、
評価額を大幅に減らすことができます。

具体例：

• 200㎡の賃貸アパートの敷地：評価額3,000万円
  → 特例で80％減額 → 実質評価額600万円に！
  → それにより、相続税がゼロになることも！
  

③ 更地は固定資産税が高い、住宅があると減る！

更地（建物がない土地）の固定資産税は、
住宅が建っている土地の最大6倍にもなることをご存じですか？

比較例：

• 更地（100㎡）：年間税額 約12万円
  

• 住宅あり：軽減措置で年間税額 約2万円
  → 10万円以上の差が出ることも！
  

つまり、アパートや戸建てなどを建てることで、毎年の固定資産税も抑えられるのです。

① 小規模宅地等の特例が使えないケースもある！

この特例は万能ではありません。要件を満たさないと一切使えないことも…。

ありがちな落とし穴：

• 同居していない子が相続した場合、80％減額が使えない
  

• アパートを建てたけど、実際に貸していない（空室）と対象外
  

• 法人名義で建ててしまった → 特例が使えない
  

対策：

相続や節税を目的に建物を建てるなら、計画前に税理士などの専門家へ相談を！

② 「貸すために建てたのに借り手がつかない」

節税効果を狙ってアパートや戸建てを建てたが、空室が続くと…？

• 固定資産税の軽減なし
  

• 小規模宅地の特例も受けられない
  

• 修繕費やローンだけがかかる
  

事例：

越谷市郊外で4戸のアパートを新築。家賃設定を強気にした結果、1年以上空室が続き、節税どころか赤字に…

対策：

建てる前に、**「賃貸ニーズがあるか」「家賃相場に合っているか」**をプロと確認しましょう。

③ 固定資産税の負担増に気づかない

建物を建てて軽減措置を受けていた場合でも、築後3年（新築アパートは5年）で軽減が終了します。
以後は税額が上がるため、「想定より支出が多い！」と慌てるケースも。

対策：

固定資産税は定期的に見直し・評価替えの申請も可能。
節税できていると思い込まず、毎年明細をチェックしましょう。

Q1. 土地活用すれば相続税が必ず安くなりますか？

A：必ずとは限りません。
評価額が下がる可能性はありますが、活用方法や名義、家族構成によって効果は異なります。
相続対策なら、不動産＋税理士の連携が重要です。

Q2. 建物を建てれば固定資産税は必ず下がる？

A：条件を満たせば下がります。
ただし、住宅用地であること、居住実態があることなどが条件。
建築物が店舗や倉庫だと、軽減は受けられない場合もあります。

Q3. 小規模宅地の特例はどのくらい節税になるの？

A：土地評価額が最大80％減額されます。
例えば、評価額が3,000万円の土地でも、600万円として計算されます。
その結果、相続税がゼロになるケースも多く見られます。

✅ 相続と土地活用を「セット」で提案

土地活用と節税は、一体で考えることが成功のカギです。
当店では、相続に強い税理士・司法書士と連携し、**「将来も見据えた活用プラン」**をご提案します。

✅ 地元密着の知識と実績

越谷市や周辺エリアの固定資産税評価額の傾向、活用事例、小規模宅地特例の活用例など、地域事情に精通しているため、机上の空論ではない「実践的なアドバイス」が可能です。

✅ 無料相談・収支試算シミュレーションも対応

• この土地、相続税がどれくらいかかる？
  

• 活用するとどれくらい節税になる？
  

• 貸した場合の利回りは？
  

など、すべて無料でシミュレーション可能です。

▶ まずはお気軽にご相談ください：
👉 ハウスドゥ蒲生駅前店 お問い合わせフォーム

• 土地活用には相続税・固定資産税の両面で節税効果あり
  

• ただし「制度の落とし穴」を知らないと逆効果も
  

• 建てる・貸す・売るの前に、「節税の視点」で検討を！
  

次回は、「更地のままでは危険？空き地のデメリットとトラブル事例5選」をテーマにお届けします。
持っているだけで損をする土地とは？ぜひお楽しみに！