【第3回】アパート・マンション経営はもう古い？ 土地に建てるべき建物の見極め方 | 越谷市の不動産売却ならハウスドゥ蒲生駅前 | ブログ

空室率の増加が止まらない？

全国平均の住宅空室率は約13％、地方では20％を超える地域も。
越谷市でも一部地域では築浅でも空室が続く事例があります。
とくに1K・1Rタイプの単身者向けアパートは供給過多が深刻です。

家賃は「築年数」とともに下がる

修繕費や管理費も無視できない

建てたら終わりではありません。
屋根・外壁・設備の修繕、空室対策の広告費などが毎年数十万円単位でかかります。

以下の条件に当てはまるなら、アパート経営は有力な選択肢です。

✅ 駅徒歩圏・商業施設近くの土地

単身者や共働き夫婦などの賃貸ニーズが強い地域では、立地が大きな武器になります。
越谷駅や新越谷駅の徒歩圏であれば、1K〜1LDKでも入居率は高めです。

✅ 広い整形地で道路付けも良好

土地にゆとりがあり、駐車場やゴミ置き場を確保しやすい形状なら、プランの自由度が高く、収益性も上がります。

✅ 節税目的で建物を早く建てたい方

相続税評価額を圧縮したい場合、早期に建物を建てることで対策になることも。
（ただし、節税だけを目的に建てるのは危険です。必ず収益シミュレーションとセットで考えるべきです）

最近、注目されているのが「戸建て賃貸」です。
1棟ごとに独立した戸建て住宅を建て、ファミリー層に貸すスタイルです。

メリット

• ファミリー世帯に人気 → 長期入居が期待できる
  

• アパートより隣接音などのトラブルが少ない
  

• 将来、分譲や自己使用も可能
  

デメリット

• 初期費用はアパートより抑えられるが、土地あたりの戸数が少ない
  

• 空室になると1棟分の家賃が一気に消失
  

事例：越谷市内のYさん（60代男性）

旗竿地を相続し、4LDKの戸建てを1棟建築。
周囲は住宅街でファミリー層が多く、広告開始2週間で成約。
家賃は月12万円。**築5年でも退去なし。利回り約8％**で安定運用中。

「少子高齢化社会」において注目を集めているのが、高齢者向け住宅や施設です。

◯ 代表的な施設の種類

• サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）
  　高齢者が安心して住めるバリアフリー対応住宅。見守り・生活支援付き。
  

• 住宅型有料老人ホーム
  　医療・介護サービスを外部と連携しながら提供。
  

• グループホームやデイサービス施設
  

◯ メリット

• 高齢化で今後の需要が右肩上がり
  

• 賃料や運営費が一般住宅より高単価
  

• 事業者へ一括貸しすれば、安定収入が見込める
  

◯ デメリット

• 建築コストが高め（耐火構造やバリアフリーなどの対応必須）
  

• 賃貸より行政の許可や手続きが複雑
  

• 土地が広くないと建てられないことも
  

◯ 事例：越谷市内・Kさん（70代・地主）

市内の100坪の土地に、地元の介護事業者と提携し「サ高住」20室を建設。
建設費用は高額だったが、月額地代は約35万円。年間420万円の安定収入を実現。
「後継ぎがいないから、長期契約での一括貸しで安心」との声も。

◯ 医療・福祉施設

クリニック、調剤薬局、リハビリ施設など、地域密着型の用途での活用も。
医療法人に貸すことで、長期契約・安定収入が期待できます。

◯ 店舗併用住宅・シェアハウス

越谷駅や新越谷駅周辺など、立地によっては「テナント＋賃貸」や、若者向けのシェアハウスも可能。
ただし運営にはノウハウやサポート会社の活用が必要です。

Q1. 「建ててから考える」はNGですか？

A：NGです。
建ててからでは取り返しがつかないことも。
特にアパートや施設系は建築費が大きいため、必ず事前に収支シミュレーションと将来展望を検討すべきです。

Q2. 高齢者施設を建てるのに資格は必要ですか？

A：オーナー側は不要です。
ただし、運営事業者は都道府県の認可や人員配置要件などがあるため、信頼できる事業者との提携が必須です。

Q3. 建てる以外の活用方法はない？

A：もちろんあります。

• 定期借地にして企業に貸す
  

• トランクルーム経営
  

• 売却して現金化
  など、活用方法は土地の状態・希望収益・税金対策次第で多様です。
  建築だけにこだわらず、広く選択肢を検討しましょう。
  

✅ 土地の「活かし方」を徹底的に考えます

「とりあえずアパートを建てましょう」とは言いません。
地域の需要、税金、将来の相続や売却まで考えた総合的な活用プランをご提案します。

✅ 地元の実績・相場情報に強い

越谷市・草加市など、地元密着だからこそ、どこにどんなニーズがあるかを熟知。
市場動向をふまえた収益シミュレーションも無料で対応。

✅ 専門家と連携した提案も可能

税理士・司法書士・建築士・福祉施設事業者とも提携しているため、複雑な活用も安心してお任せいただけます。

▶ ご相談はこちら：
👉 ハウスドゥ蒲生駅前店 お問い合わせフォーム

• アパート経営は立地と将来性次第で今でも有力
  

• でも「それ以外の選択肢」も今は豊富
  

• 収益だけでなく、将来の相続・売却・運用の柔軟性も考えて選ぼう
  

あなたの土地に「一番合った活用法」は、必ずあります。
次回は「土地活用で節税できるって本当？相続税・固定資産税の落とし穴」を解説します。どうぞお楽しみに！