第5回：売却価格はどう決まる？ 査定のカラクリと価格交渉の成功術 | 越谷市の不動産売却ならハウスドゥ蒲生駅前 | ブログ

◎査定価格とは？

不動産会社が、
「このくらいの価格なら売れそうですよ」という**“見込み価格”**です。

◎主な査定方法はこの3つ！

◎参考にするデータ

• 近隣の過去の成約価格（レインズなどの公的データ）
  

• 土地の公示価格・路線価
  

• 駅距離、面積、築年数、間取り、日当たり、騒音、周辺施設など
  

■事例：越谷市の分譲マンション

• 同じマンションでも…
  　・東向き／1階／内装古め → 2,100万円
  　・南向き／5階／リフォーム済 → 2,500万円
  → 実際は「似たような物件」をベースに細かく調整して査定される
  

「査定額が出たから、それで売れる！」と思う方も多いのですが、実際には**“売れる価格”はもう少し下がることが多い**です。

◎なぜズレがあるのか？

• 査定は「理論値」＝希望的観測
  

• 実際の売却には「買主の心理」「需要と供給のバランス」「物件の状態」が影響
  

◎査定価格をそのまま信じると…

• 高すぎる価格で売り出し→内見が来ない→値下げ→「売れ残り感」→さらに値下げ
  → 結果、相場より安く売ることになるケースも…！
  

査定額をベースに、実際の売出価格をどう設定するかが勝負の分かれ目！
成功のカギは、戦略的に価格を決めることです。

◎基本の考え方：「最初はちょっと高めで、反応を見ながら調整」

■事例：Mさんの価格戦略

• 査定額：3,000万円
  

• 担当者と相談し、3,180万円で売出開始
  

• 反響が少なかったため、3週間後に3,080万円へ調整
  → ちょうど良いタイミングで内見→3,050万円で成約！
  

ワンポイント：価格調整のタイミングは“早すぎず・遅すぎず”がポイント！

実際に買いたい人が現れても、すんなり決まるとは限りません。
多くの場合、買主から**「もう少し安くなりませんか？」という交渉**が入ります。

◎よくある交渉パターン

• 「あと100万円下がれば即決します」
  

• 「近所のA物件はもっと安かったですよ」
  

• 「現金で買うから、少し下げて」
  

このとき売主が焦って応じてしまうと、大きく損する可能性も。
だからこそ、価格交渉は**不動産会社の“腕の見せ所”**なんです！

■成功事例：Nさんの売却交渉

• 買主が「50万円下げてほしい」と希望
  

• 担当者が「内装リフォーム済・日当たり良好・駅徒歩5分の希少物件」と丁寧に説明
  

• 買主納得 → 交渉せずに満額で成約
  

◎価格交渉を有利に進めるポイント

Q1. 査定額が業者によって違うのはなぜ？

A. 各社の基準・見方が異なるためです。
取引事例の見方・修繕状況の評価・販売戦略の想定などで差が出ます。
だからこそ、「なぜこの価格なのか」の説明を聞くことが大切です。

Q2. 売り出し価格は高めでもいいの？

A. はい、戦略的に“様子を見る”ことは可能です。
ただし、反響がない場合はスピーディーな価格調整が必要。
いつまでも高値に固執すると、結果的に値崩れするリスクも。

Q3. 値下げ交渉には必ず応じなければいけないの？

A. いいえ、応じるかどうかは売主の判断です。
ただし、“譲歩できるライン”を事前に不動産会社と決めておくと安心です。

✅ 査定の根拠を「数字」で丁寧にご説明

• 「なぜこの価格になるのか？」を近隣の成約事例や公的データを元にご説明。
  

• 納得感ある査定で、「売れる価格」と「売りたい価格」のギャップを埋めます。
  

✅ 売出価格の戦略設計も無料でサポート

• 市場の動きを読み、最適なスタート価格と調整スケジュールをご提案。
  

• 売れ残らないための「価格の見せ方」もアドバイス。
  

✅ 価格交渉も「買主に伝わるロジック」で徹底対応！

• 「どうしてこの価格なのか」をプロが代わりに買主に丁寧に説明。
  

• 値下げ交渉を最小限に抑えるための販売資料・リフォーム提案なども充実。
  

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次回の第6回では、
👉「内見で差がつく！第一印象で“高くても売れる家”にする秘訣」
をテーマに、内見時の演出・照明・香り・小物使いなどを具体的に解説していきます。