【第6回】住み替え時の住宅ローンの落とし穴とは？買い替えローンや売却方法を徹底解説 | 越谷市の不動産売却ならハウスドゥ蒲生駅前 | ブログ

🔹【パターン①】売却 → 購入（売り先行）

先に今の家を売って、その資金で次の家を買う方法。

メリット：

• 売却金額が決まってから購入でき、資金計画が立てやすい
  

• ダブルローンにならない
  

デメリット：

• 仮住まいが必要になることもある
  

• 希望する物件を待てない場合も
  

🔹【パターン②】購入 → 売却（買い先行）

先に新居を購入し、その後に現在の家を売る方法。

メリット：

• 仮住まい不要。引っ越しがスムーズ
  

• 良い物件があればすぐに購入できる
  

デメリット：

• 一時的にローンが2本に（ダブルローン）
  

• 売却価格が読めないと資金計画が崩れる
  

🔹【パターン③】同時売買（同時決済）

売却と購入を**同じタイミング（同日）**で行う方法。
理想的ではあるものの、タイミング調整が難しく、調整力のある不動産会社が必要です。

❓ ローン残債ってなに？

まだ支払い終えていない住宅ローンの残りの金額のことです。
例えば…

🌟 例：今の家の住宅ローン残高が1,500万円
→ 売却額が1,800万円なら、300万円が手元に残る
→ 売却額が1,200万円なら、**300万円の赤字（不足分）**を何らかの方法で補う必要があります

✅ ポイント

• 家はローンを完済しないと売却できない（抵当権が外れない）
  

• 売却でローン完済できないと、**自己資金 or 「買い替えローン」**で補う必要あり
  

🔹 買い替えローンとは？

自宅を売ってもローンが残ってしまう場合に、新しい家の購入資金に加えて、古い家のローン残債もまとめて借りられる住宅ローンのことです。

🌟 例：
古い家の残債：500万円
新しい家の購入費：2,500万円
⇒ 合計3,000万円の買い替えローンに

✅ 買い替えローンの注意点

• 通常より審査が厳しい
  

• 借入額が増えるため返済負担が大きくなる
  

• 年齢・収入によっては利用できないケースもある
  

🌟事例①：「買い先行」で売却がうまくいかずダブルローンに…

60代の夫婦が老後に向けてマンションに住み替え。
→ 新居を先に購入したが、旧宅がなかなか売れず、2本のローンを6ヶ月間支払う羽目に。
→ 最終的に売却価格も下がり、手元に残るお金も減少…

✅ 対策：

• 買い先行の際は、「つなぎ融資」や「買い取り保証」などを活用
  

• 販売期間の見込みや市況をきちんと把握しておく
  

🌟事例②：「売り先行」で仮住まいの家賃が高くついた…

今の家を売却したあと、新居探しに時間がかかり、半年間仮住まいに。
→ 家賃・引っ越し費用・家具移動などで数十万円の想定外出費…

✅ 対策：

• 仮住まい期間を短くできるよう、早めに物件を探しておく
  

• 家賃負担の少ない短期賃貸や親族宅への一時的な避難も検討
  

Q1：買い替えローンって誰でも使えるの？

A：すべての人が利用できるわけではありません。
審査には「年齢」「年収」「職業」「信用情報」が厳しく見られます。

Q2：ダブルローンは絶対に避けるべき？

A：避けるのが理想ですが、期間が短く、返済能力に余裕があるなら一時的には可能です。
ただし、事前に入念な資金計画を立てる必要があります。

Q3：残債がある場合でも売却できますか？

A：可能です。
ただし、売却金で完済できない場合は、買い替えローンや自己資金で残債を清算する必要があります。

住み替えには、売却・購入・ローン・仮住まい・引っ越しなど、複雑な要素が絡みます。
さらに、住み替え中の失敗は、「数百万円規模の損」につながることも…。

ハウスドゥ蒲生駅前店では：

✅ 売却と購入をワンストップでサポート
✅ 住宅ローンの残債や買い替えローンの相談もOK
✅ 任意売却・住み替えに強いスタッフが在籍

地元密着型の不動産会社として、越谷エリアの住み替え事例も豊富です。
失敗しない住み替えの第一歩は、プロへの相談から始まります！

次回は、60代・70代になっても住宅ローンが残っている方に向けて、返済の現実と対策をわかりやすく解説します。