【第3回】「査定額が高い＝良い会社」は危険！？査定額に潜む落とし穴と本当の見極めポイント【不動産会社の選び方シリーズ】 | 越谷市の不動産売却ならハウスドゥ蒲生駅前 | ブログ

不動産の価格には「定価」がありません。車や家電のようにメーカーが価格を決めるのではなく、市場と会社の見立てで大きく変わるのが不動産の世界です。

査定額の根拠としてよく使われるのは：

• 周辺の売却事例（過去の成約価格）
  

• 現在の売出物件（ライバル物件の価格）
  

• 土地や建物の面積・築年数・状態
  

• 日当たり・接道・駅距離などの環境条件
  

しかし、同じ情報を元にしても、会社ごとに**「どの事例を重視するか」や「どれだけ強気に出るか」**が異なります。
中には、「とりあえず専任媒介を取るために、相場より高めの査定を出しておく」という悪質なケースもあります。

■背景

越谷市在住の60代女性Aさん。相続したご実家（築30年・一戸建）を売却したいと、3社に査定依頼。

■結果

• 売却スタート価格：3,280万円
  

• 反響ほぼゼロ。3ヶ月経っても内見なし
  

• 値下げ→3,000万円 → 2,850万円 → 結局【2,600万円】で売却
  

■Aさんの感想

「最初に言われた額と500万円以上違うじゃない…。それなら地元の会社にお願いしておけばよかった」

① 売れ残り → 結果的に“安売り”になる

強気の価格で長期間売れないと、買い手から「売れ残り＝何かある物件」と思われ、結果的に大幅値下げが必要になることがあります。

② 「囲い込み」目的の可能性がある

他社に取られたくないから高く言っておき、専任契約を結んだ後に「やっぱり売れません」と値下げを誘導する、悪質な囲い込み営業も存在します。

③ 査定額が高いことで安心してしまい、売却活動に真剣にならない

「高く売れる」と思い込んで売却準備や掃除・写真撮影を怠ってしまい、魅力を伝えられないまま時間が過ぎるという失敗も。

④ 売却時期がズレることで相場が下落するリスクも

3ヶ月〜半年で相場が変わることもあり、タイミングを逃して損をするケースもあります。

⑤ 税金や手取りの見通しが狂う

高額査定を信じて将来設計をしていたのに、実際の手取りが数百万円も少なかった…という事態も。

信頼できる会社は、査定額の根拠をしっかり説明してくれます。たとえば：

• 「〇〇町の似た物件が〇月に●万円で売却されました」
  

• 「この道路幅だと建築に制限があるため、この価格です」
  

• 「過去3ヶ月の成約事例からこの価格帯が現実的です」
  

さらに、「もし売れなかった場合の対応策」や「価格の見直しタイミング」まで一緒に考えてくれる会社は、あなたと同じ目線で考えてくれている証拠です。

✔1. 査定額の“幅”があるか？

→ 「2,600万〜2,800万円程度で売れる可能性があります」といった幅のある提示は誠実さの証。逆に、ピンポイントで「絶対3,200万で売れます！」というのは危険信号。

✔2. 売り出し価格と成約価格の違いを説明してくれるか？

→ 「売り出しは3,000万ですが、実際は2,800万前後になる可能性もあります」といった説明は非常に大切。

✔3. 根拠資料を見せてくれるか？

→ レインズ（不動産流通機構）の成約データや、実際の広告・販売事例を使っているかどうかをチェックしましょう。

査定時に以下の質問をしてみることで、相手の本気度・誠実さが見えてきます。

質問①「なぜこの査定額になるのか、具体的に説明してもらえますか？」

→ 回答例（信頼できる会社）
「近隣のA町で築25年・4LDKの戸建が2,650万円で売却されており、類似条件から見てこの物件も2,600万円前後が現実的です。」

→ 回答例（危険な会社）
「うちのデータベースでは3,200万円いけますね！売れるまで任せてください。」

🟡 具体性のない返答や“根拠は社内情報”という曖昧な表現には要注意！

質問②「この価格で売れなかった場合、どのような対策を取りますか？」

→ 回答例（信頼できる会社）
「3週間～1ヶ月ほど反響を見て、問い合わせがなければ段階的に価格を見直すプランをご提案します。」

→ 回答例（危険な会社）
「まぁ大丈夫ですよ、すぐ売れますから！」

🟡 “売れなかったときのプラン”を持たない会社は、長期化のリスクが高いです。

質問③「過去3ヶ月以内で、越谷市内で実際に売れた事例はありますか？」

→ 回答例（信頼できる会社）
「蒲生茜町の物件で、同じような間取り・築年数のものが2,700万円で売れています。」

→ 回答例（危険な会社）
「そうですね…細かいことは任せてください！うちは売る力ありますから！」

🟡 地域の相場を知らない、または誤魔化す会社は要注意。

会社選びだけでなく、売主自身の準備も大切です。

工夫①：事前に「相場感」を知っておく

まずは自分自身で、SUUMOやアットホームなどを使って近隣の物件がいくらで売られているかをチェックしましょう。
相場を把握していれば、「おかしな査定額」に気づけます。

工夫②：最低でも2～3社に査定を依頼する

1社だけの話を鵜呑みにするのは危険です。複数社に査定を依頼し、

• 査定額の根拠
  

• 担当者の人柄・説明力
  

• 販売プラン
  を比較して「信頼できる会社」を選びましょう。
  

工夫③：最初はやや強気でも「様子を見て下げる」柔軟な姿勢を

いきなり値段を下げてしまうのも損です。最初はやや強気で出し、反響状況を見ながら柔軟に価格調整するのがベスト。
ただし“高すぎる”価格で売り出すと買い手に無視されるため、バランスが大切です。

Q1. 査定額って、絶対にその価格で売らなきゃダメ？
A. いいえ。査定額はあくまで「売れそうな目安」です。最終的な売出価格は売主が決めることができます。

Q2. 査定は無料ですか？複数社に依頼しても問題ない？
A. 多くの不動産会社で無料です。複数社に依頼することは珍しくありません。むしろ比較は必須です。

Q3. 査定額が低かった場合でも、その会社にお願いすべき？
A. 査定額が相場に近く、根拠の説明がしっかりしていれば“誠実な対応”といえます。
信頼できる会社かどうかは「数字」よりも「説明」と「実績」で判断しましょう。

ハウスドゥ蒲生駅前店では、ただ「高く見せる」だけの査定は行いません。
売主さまの大切な資産を**“本当に売れる価格”で、最大限の利益を目指す”現実的なプラン**をご提案します。

🔵 当店の査定のこだわり

• 過去のリアルな成約事例を元に分析
  

• 地域の相場を把握した実践的な価格設定
  

• 「売出価格と成約価格の違い」まで丁寧に説明
  

• 査定後も売却戦略・広告方法・見せ方をトータル提案
  

あなたの想いと資産に寄り添い、「後悔しない売却」を一緒に目指します。

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高額査定は魅力的に見えるかもしれませんが、それが落とし穴になるケースも少なくありません。

• 査定額の根拠は？
  

• どのように売却活動をしてくれるのか？
  

• 本当に売るための戦略はあるか？
  

これらをしっかり確認して、「この会社に任せてよかった」と思えるパートナーを選びましょう。

次回予告

【第4回】
「仲介手数料・広告方法・対応スピード…ここを見よ！不動産会社の“比較チェックリスト10項目”」
不動産会社を客観的に比べる方法を、わかりやすくご紹介します！