【第8回】法人化すれば相続税がゼロに？ 賃貸経営や土地持ち必見！「法人化節税」テクニックを徹底解説 | 越谷市の不動産売却ならハウスドゥ蒲生駅前 | ブログ

「法人化」とは、簡単に言えば、あなた個人で保有・運用していた不動産を、会社（法人）として保有・運用することを意味します。

たとえば…

つまり、「不動産」そのものを引き継ぐのではなく、「不動産を持っている会社の株式」を引き継ぐことになるのがポイントです。

法人化による節税には、次のような3つの理由があります。

個人が不動産を相続する場合、その不動産の**相続税評価額（路線価評価や固定資産税評価）**に基づいて税金が計算されます。

一方、法人化した場合、相続対象は「不動産」ではなく「株式」になります。
この株式の評価は、不動産の時価とは異なり、「会社の純資産額」や「利益の状況」によって決まるため、低く評価されることがあるのです。

▶ 具体的な比較例（単純化した概算）

→ 同じ不動産でも、相続税評価が大きく下がる可能性があります。

（2）相続後も法人が資産を保有する

法人は「人が亡くなっても続く存在」です。
個人が賃貸経営をしている場合、亡くなったときに不動産の相続が発生しますが、法人化しておけば、その会社が不動産を保有し続け、相続税が発生するのは「株式」に限られるのです。

（3）資産の増加を法人に移すことで、個人の資産が増えない

相続税は「亡くなった人がどれだけの資産を持っていたか」によって計算されます。
そのため、毎年の家賃収入が個人に入ると、預貯金などの個人資産がどんどん増えていき、将来の相続税が膨らんでしまいます。

→ 法人化すると、家賃収入は法人のものになるため、個人の資産が増えず、相続税の課税対象から外れやすくなるのです。

◆ Aさん（70歳・埼玉県在住・地主）

• 相続人：妻＋子2人
  

• 所有不動産：アパート2棟（評価額1.2億円）、駐車場（評価額4,000万円）
  

• 家賃収入：約1,200万円／年
  

【個人所有のまま相続した場合】

• 相続税評価額：約1.6億円
  

• 基礎控除：4,800万円（3人家族）
  

• 課税対象：約1.1億円
  

• 相続税：約1,500万円〜2,000万円
  

【法人化して相続した場合】

• 法人の純資産：5,000万円
  

• 株式評価：4,800万円（利益圧縮・赤字計上あり）
  

• 相続税：約200万円〜400万円
  

→ 約1,300万円以上の節税！

しかも、相続後も法人が家賃収入を継続して得ることで、子どもたちは相続後も収入を確保しつつ、分配比率も株式でコントロールできます。

✅ 法人化が向いている人

• 賃貸不動産（アパート・マンション）を複数所有している
  

• 年間家賃収入が1,000万円以上ある
  

• 将来的に相続税の課税対象になりそうな資産規模
  

• 子どもに不動産管理を承継したい
  

• 節税だけでなく、資産の分割・運営継続も重視したい
  

❌ 法人化が向いていない人

• 自宅しか不動産がない
  

• 所有資産が基礎控除内に収まる（＝相続税がかからない）
  

• 管理や経理の手間をかけたくない
  

• 不動産を近いうちに売却予定
  

法人化は思いつきですぐできるものではなく、しっかりとした準備と費用が必要です。

● ステップ1：会社（法人）を設立する

• 株式会社 or 合同会社を新たに設立
  

• 設立登記費用（司法書士に依頼で約20万円〜）
  

• 定款作成、公証役場認証、印鑑登録、法人銀行口座開設など
  

● ステップ2：不動産を法人に移す

不動産を法人に移す方法は2つあります。

● 移転にかかる費用の一例（評価額1億円のアパート）

→ 総額500万円〜1,000万円以上になることも。
費用対効果を必ずシミュレーションすべきです。

法人化しても、やり方によっては節税どころか逆効果になることも。

● 赤字スレスレの運用で株価を抑える

法人が利益を出しすぎると、純資産が増えて株式の評価も上がってしまいます。
→ あえて経費を多めに計上して利益を抑えるのが定石。

たとえば：

• 役員報酬を多めに設定（相続人に給与として支払う）
  

• 修繕費や設備投資を計画的に行う
  

• 税理士と相談しながら利益圧縮を行う
  

● 株式を事前に分散しておく

相続時に株式でもめないように、あらかじめ子どもへ贈与・譲渡しておくとトラブル防止になります。

→ ただし、贈与税がかからないように毎年少しずつ移すのがベター（年間110万円以内）

メリットが多い反面、知らないと損をする「落とし穴」もあります。

⚠️ 落とし穴① 「譲渡益課税で逆に課税される」

法人に売却した際、個人が利益を得ると**譲渡所得税（約20%）**がかかります。
→ 節税どころか、思わぬ納税に！

【対策】
・利益の出ないタイミングで移す
・数年かけて分割で法人に売却する方法も

⚠️ 落とし穴② 「管理や経理の手間が増える」

法人になると、以下が必須になります。

• 法人決算（年1回）
  

• 法人税・消費税の申告
  

• 帳簿・帳票管理
  

• 給与支払や社会保険の対応
  

→ 税理士に依頼しても、年間20万円〜50万円程度は必要になります。

【対策】
・信頼できる税理士と長期的な契約を
・家族（子世代）に経理を任せて承継も兼ねる

⚠️ 落とし穴③ 「株式分配でもめるリスク」

法人にすると、資産は「不動産」ではなく「株式」という形で相続されます。
誰がどれだけの株式を持つか、配当はどうするか、経営権は誰に？
→ 相続トラブルの種になりやすい！

【対策】
・遺言や家族信託で明確にしておく
・法人の定款を工夫しておく（議決権のコントロールなど）

Q1. 法人にすると相続税がゼロになるの？

→ 厳密には**「相続税が大幅に下がる可能性がある」**という意味です。ゼロになるケースはかなり限定的です。

Q2. 法人設立は何歳くらいまでにすればいい？

→ 法人設立のタイミングに年齢制限はありませんが、不動産収入があるうちに移しておいた方が効果が高いです。70代前半までが現実的です。

Q3. 法人に不動産を移したら、そのまま貸し続けられる？

→ はい。法人所有にしたあとも、従来通り賃貸事業は続けられます。ただし契約名義の変更、振込口座の変更など手続きは必要です。

不動産の法人化は、税金・法務・不動産評価・運用の全体像を見て判断する必要があります。

ハウスドゥ蒲生駅前店では、

• 税理士・司法書士との連携
  

• 法人化に向いた物件の分析
  

• 法人化後の資産承継プラン
  

• 節税・運用を見据えたシミュレーション
  

など、相続・法人化に強いプロチームでサポートします。

ご相談は無料ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。

👉 ご相談はこちらから

● 法人化で節税できる理由

• 相続対象が「株式」になることで評価が下がる
  

• 不動産収入を法人に移して個人資産を抑えられる
  

• 事業承継がスムーズに
  

✅ 法人化チェックリスト

☑ 複数の不動産を所有している
☑ 賃貸収入が年間1,000万円以上ある
☑ 相続税の課税が見込まれる
☑ 子に不動産経営を継がせたい
☑ 初期コストとランニングコストを試算済み

次回予告（第9回）

次回は「家族信託で相続も節税も叶える方法」をご紹介します。
法人化と並んで人気の「家族信託」の柔軟な仕組みを、やさしく解説します。