【第7回】自宅の評価が8割減!? 小規模宅地等の特例を使いこなす　～相続税を大幅に節税できる裏ワザ、知っていますか？～ | 越谷市の不動産売却ならハウスドゥ蒲生駅前 | ブログ

● 目的は“家族の住まい”を守ること

この制度は、家族が住み続けるための土地や、事業・賃貸を続けるための土地に対して、相続税の負担を軽くしてくれる制度です。

「自宅に住んでいた家族が、相続税が払えずに家を売らなければいけなくなる」
そんな事態を防ぐために作られました。

● 適用される土地の種類は3つ

＜事例＞評価額5,000万円の自宅土地

※配偶者・子1人で相続した場合の目安。控除や相続税率により変動します。
あくまで例であり、個別のケースで大きく異なります

→ たった1つの制度を知っているだけで、600万円以上の節税になることも！

実はこの特例、誰でも自動的に使えるわけではありません。
一定の条件を満たさないと適用されません。

● 自宅の土地（特定居住用宅地）で使える主な条件

• 被相続人が亡くなるまで住んでいた土地であること
  

• 相続人が「配偶者」または「同居していた親族」であること
  　→※別居していた子でも、条件を満たせばOK
  

• 相続後もその家に住み続けること
  

✅こんな場合はOK！

• 夫が亡くなり、妻が住み続ける → OK（配偶者は無条件）
  

• 父と同居していた長男が相続 → OK（同居親族）
  

• 別居していた次男が相続、相続後に引っ越して住む → 条件次第でOK
  

⚠️こんな場合はNG…

• 相続後すぐに売却 → NG（居住継続が条件）
  

• 兄弟で共有して相続した → 条件により不利になる可能性あり
  

• 被相続人が施設に入所しており、家が空き家だった → 状況によって判断が分かれる
  

→ 実際の状況によって判断が難しい場合は、税理士や不動産会社に相談するのが確実です。

この特例には「評価を下げられる面積の上限」があります。

• 自宅（特定居住用）：330㎡まで
  　→これを超える部分は通常通りの評価額になります。
  

この特例は、自動的に適用されるものではありません。
相続税の申告書に、適用を希望する旨を記載し、必要な書類を添付して提出しなければ、特例は使えません。

● 必要な書類の一例

• 小規模宅地等の特例に関する明細書（相続税の申告書の添付書類）
  

• 住民票（被相続人・相続人）
  

• 不動産の登記事項証明書
  

• 戸籍謄本、遺産分割協議書など
  

● 提出期限

相続税の申告期限である被相続人が亡くなってから10ヶ月以内に提出しなければなりません。

この期限を過ぎると、いくら要件を満たしていても特例を受けることができなくなるので注意が必要です。

小規模宅地等の特例は、複数の種類を一定の上限面積の中で併用することが可能です。

● 併用の例

たとえば、次のようなケース：

• 自宅（土地）：特定居住用として330㎡まで80%減
  

• 自営業の店舗（土地）：特定事業用として400㎡まで80%減
  

→ このように「区分が異なれば」併用できます。

ただし、同じ種類での複数利用（たとえば自宅が2つある場合など）は制限がありますので、事前に専門家の確認が必要です。

Q1. 被相続人が施設に入っていた場合、自宅の特例は使える？

A. 原則としてNGですが、「事情により一時的な施設入所で、住民票もそのまま」「家具も残っていた」など、居住実態が認められる場合には適用されることもあります。

Q2. 自宅を売ってしまった場合はどうなる？

A. 相続税の申告期限までに売却してしまうと適用対象外になることがあります。
→ 申告後に売却すればセーフなケースもあるため、タイミングが非常に重要です。

Q3. 子どもが同居していても、相続後に家を出たらどうなる？

A. 相続税の申告までの間は住み続ける必要があります。申告後に引っ越す分には問題ないケースもありますが、売却や賃貸に出すとアウトになることがあるため注意が必要です。

「小規模宅地等の特例」は、相続税の中でも非常に節税効果が高い制度ですが、使いこなすには専門的な判断とタイミングが重要です。

私たち「ハウスドゥ蒲生駅前店」では、相続や節税に強い税理士・司法書士とも連携しながら、

• あなたの状況に応じた特例の適用可否の診断
  

• 不動産評価額の確認
  

• 売却すべきか・残すべきかのアドバイス
  

• 賃貸活用や法人化など他の節税手段との比較
  

といった、実践的かつ総合的なサポートをご提供しています。

「相続が発生してから」ではなく、「発生する前」にご相談いただくことで、最大限の節税効果を得られる可能性が高くなります。

ぜひお気軽に下記からご相談ください。

👉 ご相談はこちらから

● 小規模宅地等の特例とは？

• 自宅・事業・賃貸の土地に対して、相続税評価額を最大80%まで減らせる制度
  

● 適用条件（自宅の場合）

• 被相続人が住んでいた土地
  

• 配偶者 or 同居親族が相続
  

• 相続後も居住を継続
  

• 330㎡までが対象
  

● 注意点

• 申告しないと使えない（申告期限は10ヶ月以内）
  

• 売却・賃貸すると適用外になる場合も
  

• 曖昧なケースは専門家に確認を！
  

✅ チェックリスト

☑ 自宅の土地の広さは330㎡以下か？
☑ 被相続人は亡くなるまで住んでいたか？
☑ 同居していた or 相続後も住み続ける人がいるか？
☑ 申告期限までに書類の準備ができそうか？
☑ 他の特例や制度との併用は可能か？

次回予告（第8回）

次回の記事では、不動産オーナーにとって注目されている「法人化による節税」について詳しく解説します。

「法人にすれば相続税がゼロに!?」
そんなうまい話が本当にあるのか？
メリット・デメリット、実例と共にご紹介します。