【第4回】不動産相続税の評価額と最大80%減も！自宅・アパートの節税テクニックを解説 | 越谷市の不動産売却ならハウスドゥ蒲生駅前 | ブログ

1.相続財産の中で不動産が占める割合とは？

2.不動産の相続税評価額はどう決まる？

3.【事例1】戸建て住宅を相続したケース

4.【事例2】貸家つき土地（アパート）の評価と節税効果

5.小規模宅地等の特例とは？

6.不動産の相続で気をつけたい3つのポイント

7.まとめとお問い合わせフォーム

実は、相続された財産のうち不動産が約4割を占めるというデータがあります（国税庁調べ）。

つまり、「不動産をどう評価するか」「どう分けるか」で、相続全体の方向性が決まると言っても過言ではありません。

不動産の評価には、実際の売買価格ではなく、相続税用の評価方法が使われます。

✅ 土地の評価：路線価 or 倍率方式

• 市街地 → 路線価方式（道路に面した価格 × 面積）
  

• 地方・郊外 → 固定資産税評価額 × 倍率（倍率方式）
  

✅ 建物の評価：固定資産税評価額そのまま

建物については、毎年の固定資産税通知書に書かれている評価額が、そのまま相続税評価額になります。

📘例：越谷市の50坪の土地を相続した場合

• 路線価：20万円／㎡
  

• 面積：165㎡（50坪）
  → 評価額＝20万円 × 165㎡ ＝ 3,300万円
  

この時点で、**「評価額が思ったより高い！」**と感じる方が多いのです。

🏠 ケース概要

• 被相続人：父（80歳）
  

• 相続人：妻・長男・長女の3人
  

• 相続財産：自宅（評価額3,000万円）＋預金1,000万円
  

• 長男が父と同居しており、相続後も住み続ける予定
  

✅ 小規模宅地等の特例を活用

このケースでは、「小規模宅地等の特例」を適用できます。
→ 同居していた親族が自宅を相続し、そのまま住み続ける場合、土地の評価額が最大80％減額されます。

📊 適用後の評価

• 土地の評価額：3,000万円 → 600万円に圧縮（80％減）
  

• 預金：1,000万円
  → 合計評価額：1,600万円
  

基礎控除（3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円）以内なので、相続税ゼロ！

🏘 ケース概要

• 被相続人：母
  

• 相続人：子2人
  

• 財産：アパート（土地4,000万円＋建物2,000万円）
  

• 入居率90％以上で、現在も賃貸中
  

✅ 貸家建付地評価で節税効果

賃貸に出している土地・建物は、以下のように評価額が下がります。

土地の減額計算式：

自用地評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

例）借地権割合70%、借家権割合30%、賃貸割合90%の場合：

4,000万円 ×（1 − 0.7 × 0.3 × 0.9）＝ 4,000万円 ×（1 − 0.189）＝ 約3,244万円

建物も減額評価！

建物評価額は「固定資産税評価額 ×（1 − 借家権割合 × 賃貸割合）」で計算。

→ 約20％前後の減額が期待できます。

→ このようにアパートは節税効果が非常に高い資産といえます。

不動産相続で最強の節税対策が、この「小規模宅地等の特例」です。

✅ 特例のポイントまとめ

→ 複数の特例を組み合わせることも可能です（上限あり）

📘注意点！

• 要件を満たさないと「適用されない」
  

• 申告期限内に相続税の申告が必要
  

• 賃貸中でも一部空室や管理状態により「賃貸割合」が下がることがある
  

① 評価額が高くても、すぐ売れるとは限らない！

相続した土地や建物が地方や駅遠エリアにあると、評価額は高いのに売却が難しいという矛盾が起きやすくなります。
→ 税金は現金で支払う必要があるため、納税資金の準備は別途必要です。

② 名義変更は早めに！

• 相続登記は2024年から義務化され、期限内にしないと過料の対象になることがあります。
  

• 売却や貸出の予定があるなら、早めの名義変更・登記を！
  

③ 相続後すぐに空き家になるなら活用・売却を検討

• 空き家は固定資産税の特例が外れたり、管理費がかかったりしてデメリット大。
  

• 節税面からも、売却や賃貸の検討が早期に必要です。
  

✅この記事のまとめ

• 不動産は評価額によって相続税に大きな影響を与える
  

• 路線価・固定資産税評価額・建付地評価などで金額が決まる
  

• 小規模宅地等の特例を使えば最大80％の評価減も可能
  

• 賃貸中不動産は節税効果が高く、現金収入にもなる
  

• 相続後の売却・管理・名義変更にも注意を！
  

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次回は第5回「生前贈与は本当に得？相続との違いと損しない使い方」をお届けします。