【第4回】実家の相続トラブルを防ぐ！不動産に活用できる家族信託の仕組み | 越谷市の不動産売却ならハウスドゥ蒲生駅前 | ブログ

●ケース1：長男が親と同居していたが、他の兄弟から不満が出る

→「家を相続するのは不公平だ」「もっと現金でくれ」といった感情的な対立

●ケース2：親が認知症になり、実家を売るにも貸すにも手続きができない

→権利関係が動かせず、固定資産税だけがかかる“負動産”に

●ケース3：兄弟全員で共有名義にしたが、管理・売却の合意が取れずストップ

→売りたくても誰か1人が反対すると動かせない

こうした事態を防ぐために、家族信託を使うことで、**「管理と承継のルールを事前に決めておく」**ことが可能になります。

信託契約を結ぶことで、実家の所有権を受託者（たとえば子ども）に名義変更し、実際の管理・売却・賃貸などの手続きもスムーズに行えます。

通常、不動産の名義人が認知症になると、売却や賃貸などの意思表示ができず、法的に動かせなくなります。
しかし、家族信託をしておけば、親が認知症になっても受託者が不動産を適切に運用可能です。

「いつ、誰が、どのように実家を扱うか」について、信託契約でルールを明確にしておくことができるため、後々の兄弟トラブルも防げます。

たとえば、「母が亡くなった後、実家は長男へ。さらに長男が亡くなったら孫へ」というような、2世代先までの財産承継ルールも作成可能です。

●事例：80歳の父と同居する長男の決断

父は持ち家に1人暮らし。長男は近隣に住み、定期的に訪問して世話をしていた。
父が軽度の認知症と診断されたことで、長男は将来の空き家化や相続の問題を心配するように。

▶解決方法：

父を委託者、長男を受託者として家族信託契約を締結し、実家の管理・将来的な売却権限を長男が持つようにした。

結果として、

• 父の生活費に必要な資金を不動産から捻出できた
  

• 他の兄弟から「長男が不当に家を取った」と言われることもなかった
  

• 信託契約の内容が明確なため、相続時も揉めなかった
  

家族信託は法律に基づいた「契約」で成り立っており、実家のような不動産でも以下のようなステップで活用することができます。

契約書の中には、たとえばこんな内容を決めます：

• 信託する不動産（例：実家の住所・土地建物）
  

• 受託者（例：長男）ができること（管理・売却・修繕など）
  

• 収益の使い道（例：親の生活費に充てる）
  

• 最終的に誰に相続させるか（例：長男の子どもなど）
  

家族信託では、「名義変更」を行います。
ただしこれは「贈与」ではなく、信託目的での所有名義の移動です。固定資産税の扱いや税金面も従来通りのことが多く、誤解されがちな「贈与税の発生」なども原則ありません（※ケースによっては注意が必要です）。

契約に基づいて、子どもが親の代わりに不動産の管理を行います。たとえば…

• 空き家になった実家を賃貸に出す
  

• 老朽化した建物を修繕する
  

• 不要になった時点で売却する
  

これらがスムーズに行えることで、家の価値を維持しながら、親の生活を支えることができます。

❓Q. 家の名義が変わったら、もう親のものじゃなくなる？

→実際には、**名義が変わっても「実質的には親の財産」**です。
契約書で「誰のために、どう管理・処分するか」が明記されているため、勝手に売られたり、第三者に渡ることはありません。

❓Q. 他の兄弟から文句が出ない？

→信託契約は、透明性が高く、第三者にも証明しやすい仕組みです。
また、契約書に「最終的には兄弟全員に公平に分配する」と書いておくことも可能なので、相続時のトラブルも回避できます。

❗注意点①：親の「判断能力」が必要

認知症と診断された後では、契約そのものが無効になるリスクがあります。
早めに家族で話し合い、「元気なうち」に手続きを進めることが最重要です。

❗注意点②：専門家の力を借りるべき

契約内容や登記には法律の知識と不動産の知識が必要になります。
司法書士・弁護士・行政書士などの専門家に依頼し、失敗しない設計をしましょう。

以下のチェックに1つでも当てはまったら、家族信託の検討をおすすめします。

• □ 親が高齢で、実家に1人で住んでいる
  

• □ 親名義の家の今後が決まっていない
  

• □ 相続人が複数いて、関係があまりよくない
  

• □ 空き家になった家をどうするか話していない
  

• □ 親が軽い認知症の兆しを見せている
  

• □ 「贈与」や「遺言」だけでは不安を感じている
  

「親が亡くなったあと、実家をどうするか」

この問題は、多くの家庭で「話し合う機会がないまま」訪れます。

家族信託を活用すれば、親が元気なうちに、財産と気持ちをしっかり家族に託すことができるのです。

大切な実家を「もめ事のタネ」にしないために、早めの準備をおすすめします。

次回予告

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