【重要】売却を不利にする「囲い込み」とは？ | 越谷市の不動産売却ならハウスドゥ蒲生駅前 | ブログ

不動産会社が売却仲介を依頼された物件を、意図的に他社に物件を紹介しない行為を『囲い込み』といいます。 ではなぜ不動産会社は『囲い込み』をするのでしょうか？

まず『囲い込み』について理解しやすいように、媒介契約について簡単に説明しましょう。

不動産売却の際に、仲介を依頼する不動産会社と売主の間で締結する契約を「媒介契約」といいます。

媒介契約には

①一般媒介契約 　

　〇複数の不動産会社に売却仲介依頼可 　

　〇依頼者自身で買主を見つけることも可 　

　〇レインズ登録義務なし

②専任媒介契約

　〇1社の不動産会社のみ仲介依頼可

　〇依頼者自身で買主を見つけることも可

　〇レインズ登録義務あり契約日より7営業日以内）

③専属専任媒介契約

　〇1社の不動産会社のみ仲介依頼可

　〇依頼者自身で買主を見つけることは不可

　〇レインズ登録義務あり契約日より5営業日以内）

の3種類があります。

アンケート調査によると ７割以上が、１社のみの専任専属媒介・専任媒介を選択されています。

参照　https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000058.000014788.html

ではこのレインズとはどんなものでしょうか。

国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステムで、不動産会社しか利用できないサイトです。

各不動産会社が持っている物件情報を一つにまとめ、全国の不動産情報を検索できます。 なので、レインズ登録をすることで多くの不動産会社に情報を発信でき、早期に買い手が見つかる可能性があります。

しかし、中にはレインズ登録をしなかったり、登録してもすぐに削除したりで囲い込みをしようとする不動産会社もあります。

ぜひレインズ登録をしてもらい登録証明書をもらうか実際に掲載している内容を確認させてもらうと良いでしょう。

なぜ囲い込みが起きるのか、その原因には不動産取引で得られる仲介手数料に関係してきます。

ここでは仲介手数料の仕組について簡単に説明します。

もし、自社で買主を見つけた場合、売主と買主の両方から仲介手数料をもらうことができます。

これを「両手仲介（両手取引」といいます。

しかし、レインズを見た他社不動産会社から買主を紹介されて成約した場合、売主からのみの仲介手数料となります。

これを「片手仲介（片手取引」といいます。

不動産会社からすれば「両手仲介」のほうが倍の手数料が入るので、物件の値下げをしてででも「囲い込み」をして積極的に両手仲介を狙いにいきます。

どうしたら囲い込みを防止できるのでしょうか。

まず、不動産売却を相談する際に「両手仲介にこだわらず買主を探してくれますか」と一言聞くことです。「囲い込み」を知っているというアピールすることで抑止力になるでしょう。

それでも、適正な価格で売り出しているにもかかわらず、問い合わせが入らない、しきりに値下げの話を持ちかけられるといったことがあれば「囲い込み」を疑いましょう。

「囲い込み」が疑われたら、他の不動産会社を通して、ご自身の物件が募集中か問い合わせてみましょう。「商談中」や「紹介停止中」との回答があった場合は「囲い込み」をされているということです。その際は、自身の利益ばかりを優先させる不動産会社との契約を見直すべきでしょう。

「囲い込み」に気が付くのは難しく、立証が難しいため未だ不動産売買においてその行為は横行しているのが現状です。

大切なことは媒介契約する前に、信頼出来る不動産会社を見つけることです。